WD 7 - 3000 - 072/21 (9. Juli 2021) © 2021 Deutscher Bundestag Die Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestages unterstützen die Mitglieder des Deutschen Bundestages bei ihrer mandatsbezogenen Tätigkeit. Ihre Arbeiten geben nicht die Auffassung des Deutschen Bundestages, eines seiner Organe oder der Bundestagsverwaltung wieder. Vielmehr liegen sie in der fachlichen Verantwortung der Verfasserinnen und Verfasser sowie der Fachbereichsleitung. Arbeiten der Wissenschaftlichen Dienste geben nur den zum Zeitpunkt der Erstellung des Textes aktuellen Stand wieder und stellen eine individuelle Auftragsarbeit für einen Abgeordneten des Bundestages dar. Die Arbeiten können der Geheimschutzordnung des Bundestages unterliegende, geschützte oder andere nicht zur Veröffentlichung geeignete Informationen enthalten. Eine beabsichtigte Weitergabe oder Veröffentlichung ist vorab dem jeweiligen Fachbereich anzuzeigen und nur mit Angabe der Quelle zulässig. Der Fachbereich berät über die dabei zu berücksichtigenden Fragen. Der Inhalt und die Hauptpflichten eines Mietvertrages ergeben sich aus § 535 BGB, der nach § 549 Abs. 1 BGB auch für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt. Danach wird der Vermieter – unabhängig von seiner Gesellschaftsform, seiner Größe oder der Anzahl an Wohneinheiten in seinem Bestand – durch den Mietvertrag insbesondere dazu verpflichtet, die jeweilige Mietsache dem Mieter während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB). Die Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs richtet sich dabei grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien im jeweiligen Einzelfall über die Beschaffenheit der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben (vgl. Blank/Börstinghaus ). Welche Beschaffenheitsmerkmale vom Vermieter ohne besondere Absprache geschuldet sind, ist bei Bestandswohnungen nicht gesetzlich definiert (vgl. Eisenschmid, Rn. 48). Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist jedoch mindestens ein solcher Standard zu gewähren, „der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt“ (vgl. BGH). Bei Altbauwohnungen ist ergänzend zu berücksichtigen, dass es darauf ankommt, „was im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes üblich war. Das betrifft insbes. den Wärme- und Schallschutz sowie die Sanitär – und Elektroinstallationen. Auszugehen ist aber auch vom Vertragszweck. Wird dem Mieter eine Wohnung überlassen, muss sie ohne wesentliche Störungen oder Gefährdungen genutzt werden können. Deshalb dürfen zB in Wohnhäusern keine gesundheitsgefährdenden Materialien verwendet werden […], die Innentreppen müssen verkehrssicher genutzt werden können und es muss ein Mindestmaß an Schallschutz vorhanden sein. Allerdings muss der Vermieter nicht auf spezielle Bedürfnisse des Mieters eingehen. Bestimmte für Altbauwohnungen typische Unzulänglichkeiten hat der Mieter hinzunehmen.“ (Eisenschmid, Rn. 50 m. w. N.). Darüber hinausgehend sind nur in Einzelfällen gewisse Mindeststandards vorgegeben. So sieht beispielsweise die von zahlreichen Bundesländern adaptierte Musterbauordnung (MBO) in § 48 MBO vor, dass jede in Anwendungsbereich der Bauordnung fallende (mithin neu errichtete) Wohnung über eine Küche bzw. Kochnische (§ 48 Abs. 1 Satz 1 MBO) sowie über ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette (§ 48 Abs. 3 MBO) verfügen muss. Einzelne Bundesländer sehen darüber hinaus weitere Anforderungen vor und fordern bei bestimmten Gebäudeklassen etwa zusätzlich Abstellräume für Kinderwagen oder die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern (vgl. etwa § 48 BauO Bln). Wissenschaftliche Dienste Kurzinformation Zur Regulierung des Wohnstandards, der Mietermitbestimmung und der Begrenzung von Wohnungseigentum Kurzinformation Zur Regulierung des Wohnstandards, der Mietermitbestimmung und der Begrenzung von Wohnungseigentum Fachbereich WD 7 (Zivil-, Straf- und Verfahrensrecht, Bau und Stadtentwicklung) Wissenschaftliche Dienste Seite 2 Im Bundesland Niedersachen gilt darüber hinaus das im März 2021 neu eingeführte Niedersächsische Gesetz über den Schutz von Wohnraum und von Unterkünften für Beschäftigte (NWoSchG). Dieses Gesetz definiert erstmals einheitliche Mindeststandards für Mietwohnungen. Dessen angestrebter Zweck ist es, „Verwahrlosungen, Missständen und Überbelegungen bei Wohnraum und bei Unterkünften für Beschäftigte entgegenzuwirken und dadurch dazu beizutragen , dass die Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum versorgt ist und Beschäftigte angemessen untergebracht werden“ (§ 1 Abs. 1 Satz 1 NWoSchG). Wohnungen in Niedersachsen müssen demnach etwa über einen wirksamen Schutz gegen Witterungseinflüsse und Feuchtigkeit, eine angemessene Beheizung, im ausreichenden Umfang funktionsfähige und nutzbare sanitäre Einrichtungen , einen Strom- und Wasseranschluss sowie ordnungsgemäße Entsorgungsmöglichkeiten der Abfälle verfügen (§ 3 Abs. 1 NWoSchG). Zuwiderhandlungen eines Vermieters können im Einzelfall mit einer Geldbuße von bis zu 50.000,00 Euro sanktioniert werden (§ 10 Abs. 2 Satz 1 NWoSchG). Nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB können die Vertragsparteien zudem vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sofern und soweit eine solche Umlegung wirksam vereinbart wurde, ist vom Vermieter – unabhängig von seiner Gesellschaftsform, seiner Größe oder der Anzahl an Wohneinheiten in seinem Bestand – jährlich über die Vorauszahlungen abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Obwohl vielerorts Mieterinitiativen und Netzwerke der Zivilgesellschaft existieren, bestehen (abseits von etwaigen individualvertraglich zwischen den Vertragsparteien getroffenen Vereinbarungen ) keine gesetzlichen Vorgaben und / oder Regelungen zur Mitbestimmung von Mieterinnen und Mietern. Gleichwohl gibt es offenbar kommunale Wohnungsgesellschaften, wie die Wohnbau Gießen GmbH, in denen eine solche Form der Beteiligung erfolgt und die diese Form der Mitbestimmung, etwa durch einen „Unternehmensmieterrat“, in ihre Satzung aufgenommen haben . Möglichkeiten, die Höchstzahl an Wohnungen im Besitz eines privaten Eigentümers oder Wohnungsunternehmens zu begrenzen, sieht das Gesetz nicht vor. Insbesondere existieren insoweit keine allgemeinen kapitalmarktrechtlichen Regulierungsinstrumente, die eine pauschale Begrenzung des absoluten Vermögenswerts oder der Marktkapitalisierung eines Unternehmens der Wohnungswirtschaft ermöglichen. Quellen: – BGB: Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 25. Juni 2021 (BGBl. I S. 2133) geändert worden ist, abrufbar unter: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/ (letzter Abruf diese Links und aller weiteren am 9. Juli 2021). – Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 535 BGB, Rn. 290. – Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, Kommentierung zu § 535 BGB. – BGH, Urteil vom 26. Juli 2004, Az.: VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 (3176). – Niedersächsisches Wohnraumschutzgesetz vom 16. März 2021 (Nds. GVBl. 2021, 128), abrufbar unter: http://www.nds-voris.de/jportal/;jsessionid=B2C3F15AF3E6AAA- EDDE5CD49986A160C.jp24?quelle=jlink&query=WoSchutzG+ND&psml=bsvorisprod .psml&max=true&aiz=true#jlr-WoSchutzGNDpP1. – Nähere Informationen zum Unternehmensmieterrat der Wohnbau Gießen GmbH unter: https://www.wohnbaugiessen .de/struktur/der-unternehmensmieterrat.