© 2017 Deutscher Bundestag WD 7 - 3000 - 019/17 Umsetzung mieten- und wohnungspolitischer Instrumente zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums Sachstand Wissenschaftliche Dienste Die Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestages unterstützen die Mitglieder des Deutschen Bundestages bei ihrer mandatsbezogenen Tätigkeit. Ihre Arbeiten geben nicht die Auffassung des Deutschen Bundestages, eines seiner Organe oder der Bundestagsverwaltung wieder. Vielmehr liegen sie in der fachlichen Verantwortung der Verfasserinnen und Verfasser sowie der Fachbereichsleitung. Arbeiten der Wissenschaftlichen Dienste geben nur den zum Zeitpunkt der Erstellung des Textes aktuellen Stand wieder und stellen eine individuelle Auftragsarbeit für einen Abgeordneten des Bundestages dar. Die Arbeiten können der Geheimschutzordnung des Bundestages unterliegende, geschützte oder andere nicht zur Veröffentlichung geeignete Informationen enthalten. Eine beabsichtigte Weitergabe oder Veröffentlichung ist vorab dem jeweiligen Fachbereich anzuzeigen und nur mit Angabe der Quelle zulässig. Der Fachbereich berät über die dabei zu berücksichtigenden Fragen. Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 2 Umsetzung mieten- und wohnungspolitischer Instrumente zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums Aktenzeichen: WD 7 - 3000 - 019/17 Abschluss der Arbeit: 7. März 2017 Fachbereich: WD 7: Zivil-, Straf- und Verfahrensrecht, Umweltschutz, Bau und Stadtentwicklung Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 3 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung 4 2. Die sogenannte Mietpreisbremse, § 556d BGB 4 2.1. Umsetzung der Mietpreisbremse in den einzelnen Bundesländern 4 2.2. Einhaltung der Mietpreisbremse durch kommunale Wohnungsbauunternehmen 12 3. Die abgesenkte Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 S. 2, 3 BGB 13 4. Die Umwandlungsgenehmigungspflicht, § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB 22 5. Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum 23 6. Die Verwendung qualifizierter Mietspiegel 24 7. Die Anwendung des § 5 WiStG zur Mietpreisüberhöhung 25 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 4 1. Einleitung Im Zuge zunehmender Attraktivität prosperierender Städte und einer damit einhergehenden Verknappung von Wohnraum, ließ sich in der Vergangenheit in vielen Gebieten ein starker Anstieg der Wohnungsmieten sowohl bei der Neuvermietung als auch während bestehender Mietverhältnisse feststellen. Dies führte zu Verdrängungseffekten insbesondere bei einkommensschwächeren Haushalten, aber zunehmend auch bei durchschnittlich Verdienenden. Um diesen negativen Auswirkungen zu begegnen, wurden im Zuge mehrerer Mietrechtsreformen in den letzten Jahren verschiedene mieten- und wohnungspolitische Instrumente geschaffen. Dieser Sachstand stellt die Umsetzung und Anwendung sowohl dieser neueren als auch einiger älterer Instrumente durch die Bundesländer und Gemeinden dar. 2. Die sogenannte Mietpreisbremse, § 556d BGB Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz1 wurde 2015 der § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)2 in das BGB eingefügt, um bei der Neuvermietung von Wohnraum auf Mietsteigerungen in Gebieten mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ reagieren zu können.3 Gemäß § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses über Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB um höchstens 10 Prozent übersteigen , wenn der Wohnraum im jeweiligen Bundesland in einem von der Landesregierung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. § 556d Abs. 2 S. 1 BGB ermächtigt die Landesregierungen dazu, durch Rechtsverordnung derartige Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Eine solche Rechtsverordnung muss gemäß § 556d Abs. 2 S. 4 BGB spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. 2.1. Umsetzung der Mietpreisbremse in den einzelnen Bundesländern Von dieser Ermächtigung haben bisher die Regierungen der Länder Schleswig-Holstein, Hamburg , Niedersachen, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg , Bayern, Berlin, Brandenburg und Thüringen Gebrauch gemacht. Die einzelnen Gemeinden, in denen danach die sogenannte Mietpreisbremse gilt, sowie deren Einwohnerzahlen mit Stand von 2015 können der folgenden Tabelle entnommen werden. 1 Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610), abrufbar unter: https://www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav?start=%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl115s0610.pdf%27%5D #__bgbl__%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl115s0610.pdf%27%5D__1488871435719 (zuletzt abgerufen am 7. März 2017). 2 Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 21. Februar 2017 (BGBl. I S. 258), abrufbar unter: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/ (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 3 Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, BGB § 556d Rn. 1. Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 5 Bundesland Gemeindekennziffer 2015 Gemeindename Bevölkerung 2015 Schleswig-Holstein 1002000 Kiel, Landeshauptstadt 246.306 1053129 Wentorf bei Hamburg 12.550 1054046 Hörnum (Sylt) 902 1054061 Kampen (Sylt) 458 1054078 List auf Sylt 1.531 1054149 Wenningstedt-Braderup (Sylt) 1.439 1054164 Wyk auf Föhr, Stadt 4.206 1054168 Sylt 13.453 1056018 Halstenbek 17.250 1060063 Norderstedt, Stadt 76.712 1062009 Barsbüttel 12.477 1062018 Glinde, Stadt 18.122 Hamburg 2000000 Hamburg, Freie und Hansestadt 1.787.408 Niedersachsen 3101000 Braunschweig, Stadt 251.364 3103000 Wolfsburg, Stadt 124.045 3152012 Göttingen, Stadt 118.914 3241001 Hannover, Landeshauptstadt 532.163 3241010 Langenhagen, Stadt 53.323 3353005 Buchholz in der Nordheide, Stadt 38.487 3355022 Lüneburg, Hansestadt 74.072 3359010 Buxtehude, Hansestadt 40.173 3403000 Oldenburg (Oldenburg), Stadt 163.830 3404000 Osnabrück, Stadt 162.403 3452002 Baltrum 610 3452013 Juist 1.596 3452020 Norderney, Stadt 5.935 3455021 Wangerooge, Nordseebad 1.304 3457002 Borkum, Stadt 5.473 3457013 Leer (Ostfriesland), Stadt 34.042 3460009 Vechta, Stadt 31.558 3462007 Langeoog 1.790 3462014 Spiekeroog 768 Bremen 4011000 Bremen, Stadt 557.464 Nordrhein-Westfalen 5111000 Düsseldorf, Stadt 612.178 5154036 Kleve, Stadt 49.729 5158004 Erkrath, Fundort des Neanderthalers , Stadt 44.086 5158020 Langenfeld (Rheinland), Stadt 58.033 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 6 5158026 Monheim am Rhein, Stadt 40.885 5158028 Ratingen, Stadt 87.943 5162022 Meerbusch, Stadt 54.892 5162024 Neuss, Stadt 155.414 5314000 Bonn, Stadt 318.809 5315000 Köln, Stadt 1.060.582 5316000 Leverkusen, Stadt 163.487 5334002 Aachen, Stadt 245.885 5362012 Brühl, Stadt 44.768 5362024 Frechen, Stadt 51.999 5362028 Hürth, Stadt 59.496 5382056 Sankt Augustin, Stadt 55.709 5382060 Siegburg, Stadt 41.016 5382068 Troisdorf, Stadt 74.400 5515000 Münster, Stadt 310.039 5554008 Bocholt, Stadt 71.443 5711000 Bielefeld, Stadt 333.090 5774032 Paderborn, Stadt 148.126 Hessen 6411000 Darmstadt, Wissenschaftsstadt 155.353 6412000 Frankfurt am Main, Stadt 732.688 6413000 Offenbach am Main, Stadt 123.734 6414000 Wiesbaden, Landeshauptstadt 276.218 6432008 Griesheim, Stadt 26.907 6432023 Weiterstadt, Stadt 25.416 6433008 Mörfelden-Walldorf, Stadt 33.623 6434001 Bad Homburg v. d. Höhe, Stadt 53.244 6434006 Kronberg im Taunus, Stadt 18.330 6434008 Oberursel (Taunus), Stadt 45.723 6436004 Flörsheim am Main, Stadt 20.623 6436005 Hattersheim am Main, Stadt 26.908 6436011 Schwalbach am Taunus, Stadt 15.203 6438002 Dreieich, Stadt 40.601 6534014 Marburg, Universitätsstadt 73.836 6611000 Kassel, documenta-Stadt 197.984 Rheinland-Pfalz 7211000 Trier, Stadt 114.914 7313000 Landau in der Pfalz, Stadt 45.362 7315000 Mainz, Stadt 209.779 Baden-Württemberg 8111000 Stuttgart, Landeshauptstadt 623.738 8115041 Renningen, Stadt 17.107 8115045 Sindelfingen, Stadt 63.971 8116004 Altbach 6.043 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 7 8116015 Denkendorf 10.707 8116047 Neuhausen auf den Fildern 11.741 8116056 Plochingen, Stadt 13.997 8116071 Wendlingen am Neckar, Stadt 15.974 8116077 Filderstadt, Stadt 44.977 8118003 Asperg, Stadt 13.315 8118051 Möglingen 11.158 8118078 Freiberg am Neckar, Stadt 15.741 8118079 Bietigheim-Bissingen, Stadt 42.968 8119020 Fellbach, Stadt 45.147 8119085 Winnenden, Stadt 27.932 8121000 Heilbronn, Stadt 122.567 8125065 Neckarsulm, Stadt 26.304 8212000 Karlsruhe, Stadt 307.755 8215101 Pfinztal 17.914 8215102 Eggenstein-Leopoldshafen 15.919 8215105 Linkenheim-Hochstetten 11.855 8215108 Rheinstetten, Stadt 20.330 8215109 Stutensee, Stadt 24.063 8216009 Durmersheim 12.199 8216023 Iffezheim 4.927 8216043 Rastatt, Stadt 48.051 8221000 Heidelberg, Stadt 156.267 8226009 Brühl 13.941 8226012 Dossenheim 12.504 8226018 Eppelheim, Stadt 15.177 8226031 Hemsbach, Stadt 12.050 8226041 Leimen, Stadt 26.910 8226076 Sandhausen 14.902 8226105 Edingen-Neckarhausen 13.959 8236071 Remchingen 11.748 8311000 Freiburg im Breisgau, Stadt 226.393 8315006 Bad Krozingen, Stadt 18.692 8315047 Gundelfingen 11.555 8315050 Heitersheim, Stadt 6.139 8315073 Merzhausen 5.211 8315074 Müllheim, Stadt 18.664 8315076 Neuenburg am Rhein, Stadt 12.081 8315115 Umkirch 5.400 8315132 March 9.007 8316009 Denzlingen 13.498 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 8 8316011 Emmendingen, Stadt 27.383 8316043 Teningen 11.696 8316056 Waldkirch, Stadt 21.561 8317096 Offenburg, Stadt 58.465 8335043 Konstanz, Universitätsstadt 82.859 8335063 Radolfzell am Bodensee, Stadt 30.943 8335075 Singen (Hohentwiel), Stadt 47.287 8335100 Rielasingen-Worblingen 11.807 8336050 Lörrach, Stadt 49.303 8336069 Rheinfelden (Baden), Stadt 32.756 8336084 Steinen 9.900 8336091 Weil am Rhein, Stadt 30.030 8336105 Grenzach-Wyhlen 14.171 8337096 Bad Säckingen, Stadt 17.036 8415061 Reutlingen, Stadt 114.310 8416022 Kirchentellinsfurt 5.608 8416041 Tübingen, Universitätsstadt 87.464 8421000 Ulm, Universitätsstadt 122.636 8435016 Friedrichshafen, Stadt 59.108 8435057 Tettnang, Stadt 18.975 8436011 Baienfurt 7.138 8436064 Ravensburg, Stadt 49.830 8436082 Weingarten, Stadt 24.460 Bayern 9161000 Ingolstadt 132.438 9162000 München, Landeshauptstadt 1.450.381 9163000 Rosenheim 61.844 9172111 Ainring 9.672 9172114 Bad Reichenhall, Große Kreisstadt 17.443 9172115 Bayerisch Gmain 3.110 9172118 Freilassing, Stadt 16.522 9172128 Piding 5.384 9173111 Bad Heilbrunn 3.822 9173112 Bad Tölz, Stadt 18.475 9173147 Wolfratshausen, Stadt 18.237 9174113 Bergkirchen 7.729 9174115 Dachau, Große Kreisstadt 46.705 9174118 Erdweg 5.782 9174121 Haimhausen 5.332 9174126 Karlsfeld 20.096 9174131 Markt Indersdorf, Markt 10.223 9174136 Petershausen 6.394 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 9 9174143 Schwabhausen 6.416 9174146 Sulzemoos 2.700 9174147 Hilgertshausen-Tandern 3.307 9174151 Weichs 3.345 9175111 Anzing 4.115 9175115 Ebersberg, Stadt 11.935 9175116 Egmating 2.314 9175118 Forstinning 3.683 9175119 Frauenneuharting 1.517 9175121 Glonn, Markt 5.081 9175122 Grafing b.München, Stadt 13.480 9175123 Hohenlinden 3.057 9175124 Kirchseeon, Markt 10.446 9175127 Markt Schwaben, Markt 13.333 9175128 Moosach 1.532 9175132 Vaterstetten 22.768 9175133 Pliening 5.349 9175135 Poing 14.596 9175136 Emmering 1.531 9175139 Zorneding 9.156 9176143 Lenting 4.851 9177115 Dorfen, Stadt 14.407 9177117 Erding, Große Kreisstadt 36.159 9177131 Neuching 2.527 9177133 Oberding 6.151 9178113 Allershausen 5.583 9178115 Attenkirchen 2.647 9178120 Eching 13.809 9178123 Fahrenzhausen 4.784 9178124 Freising, Große Kreisstadt 46.963 9178130 Hallbergmoos 10.524 9178137 Kranzberg 4.118 9178138 Langenbach 3.887 9178140 Marzling 3.179 9178145 Neufahrn b.Freising 19.468 9179118 Eichenau 11.912 9179121 Fürstenfeldbruck, Große Kreisstadt 35.708 9179123 Germering, Große Kreisstadt 39.387 9179126 Gröbenzell 19.780 9179134 Maisach 13.608 9179142 Olching, Stadt 26.825 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 10 9179145 Puchheim, Stadt 21.111 9179147 Schöngeising 1.845 9179149 Türkenfeld 3.780 9180124 Murnau a.Staffelsee, Markt 12.184 9181114 Dießen am Ammersee, Markt 10.326 9181118 Eresing 1.790 9181130 Landsberg am Lech, Große Kreisstadt 28.708 9182120 Holzkirchen, Markt 16.260 9182123 Irschenberg 3.206 9182124 Kreuth 3.637 9182125 Miesbach, Stadt 11.382 9182127 Otterfing 4.699 9182134 Waakirchen 5.661 9184112 Aschheim 8.778 9184113 Baierbrunn 3.228 9184114 Brunnthal 5.311 9184118 Feldkirchen 7.190 9184119 Garching b.München, Stadt 16.812 9184120 Gräfelfing 13.596 9184121 Grasbrunn 6.721 9184122 Grünwald 11.342 9184123 Haar 20.513 9184127 Höhenkirchen-Siegertsbrunn 10.567 9184129 Hohenbrunn 8.811 9184130 Ismaning 16.372 9184131 Kirchheim b.München 12.981 9184132 Neuried 8.565 9184134 Oberhaching 13.371 9184135 Oberschleißheim 11.596 9184136 Ottobrunn 21.295 9184137 Aying 5.074 9184138 Planegg 10.526 9184139 Pullach i.Isartal 8.978 9184140 Putzbrunn 6.503 9184141 Sauerlach 7.705 9184142 Schäftlarn 5.643 9184144 Straßlach-Dingharting 3.132 9184145 Taufkirchen 17.947 9184146 Neubiberg 14.010 9184147 Unterföhring 10.948 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 11 9184148 Unterhaching 24.437 9184149 Unterschleißheim, Stadt 28.051 9185149 Neuburg a.d.Donau, Große Kreisstadt 29.182 9186137 Manching, Markt 12.317 9186143 Pfaffenhofen a.d.Ilm, Stadt 25.226 9186147 Reichertshofen, Markt 8.066 9187117 Bad Aibling, Stadt 18.407 9187150 Kolbermoor, Stadt 18.252 9187162 Prien a.Chiemsee, Markt 10.725 9188113 Berg 8.264 9188117 Andechs 3.527 9188118 Feldafing 4.333 9188120 Gauting 20.268 9188121 Gilching 18.340 9188124 Herrsching a.Ammersee 10.400 9188127 Krailling 7.666 9188132 Seefeld 7.333 9188137 Pöcking 5.755 9188139 Starnberg, Stadt 22.939 9188141 Tutzing 9.893 9188144 Weßling 5.381 9190157 Weilheim i.OB, Stadt 22.184 9261000 Landshut 69.211 9274113 Altdorf, Markt 11.158 9362000 Regensburg 145.465 9375174 Neutraubling, Stadt 13.431 9461000 Bamberg 73.331 9562000 Erlangen 108.336 9563000 Fürth 124.171 9564000 Nürnberg 509.975 9573134 Zirndorf, Stadt 24.627 9661000 Aschaffenburg 68.986 9663000 Würzburg 124.873 9671121 Goldbach, Markt 9.929 9679136 Gerbrunn 6.235 9761000 Augsburg 286.374 9763000 Kempten (Allgäu) 66.947 9775135 Neu-Ulm, Große Kreisstadt 57.237 Berlin 11000000 Berlin, Stadt 3.520.031 Brandenburg 12054000 Potsdam, Stadt 167.745 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 12 12060005 Ahrensfelde 12.954 12060020 Bernau bei Berlin, Stadt 37.169 12060181 Panketal 20.131 12060280 Werneuchen, Stadt 8.321 12061112 Eichwalde 6.426 12061260 Königs Wusterhausen, Stadt 35.765 12061433 Schönefeld 14.190 12061444 Schulzendorf 7.872 12061540 Wildau, Stadt 9.978 12061572 Zeuthen 11.106 12063056 Dallgow-Döberitz 9.700 12063080 Falkensee, Stadt 42.634 12064227 Hoppegarten 17.636 12064336 Neuenhagen bei Berlin 17.593 12064380 Petershagen/Eggersdorf 14.520 12065036 Birkenwerder 8.019 12065096 Glienicke/Nordbahn 12.155 12065136 Hennigsdorf, Stadt 26.264 12065144 Hohen Neuendorf, Stadt 25.519 12065225 Mühlenbecker Land 14.795 12065256 Oranienburg, Stadt 43.526 12065332 Velten, Stadt 11.766 12067124 Erkner, Stadt 11.668 12067440 Schöneiche bei Berlin 12.311 12069304 Kleinmachnow 20.655 12069454 Nuthetal 8.930 12069616 Teltow, Stadt 25.483 12072017 Blankenfelde-Mahlow 26.319 12072120 Großbeeren 8.398 12072340 Rangsdorf 10.848 Thüringen 16051000 Erfurt, Stadt 210.118 16053000 Jena, Stadt 109.527 2.2. Einhaltung der Mietpreisbremse durch kommunale Wohnungsbauunternehmen Zu der Frage, ob und wenn ja welche kommunalen Wohnungsbauunternehmen die Mietpreisbremse auch tatsächlich einhalten, liegen keine Erkenntnisse vor. Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 13 3. Die abgesenkte Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 S. 2, 3 BGB Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum zwar unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Miete darf sich dabei allerdings um nicht mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen (§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB). Durch die Mietrechtsreform 2013 wurde zusätzlich zu dieser Kappungsgrenze von 20 Prozent, die Möglichkeit einer auf 15 Prozent Mieterhöhung abgesenkten Kappungsgrenze eingeführt.4 Gemäß § 558 Abs. 2 S. 2 BGB kann die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung einer Landesregierung in bestimmten Gebieten auf maximal 15 Prozent reduziert werden, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde in dem jeweiligen Bundesland besonders gefährdet ist. In den Rechtsverordnungen dürfen diese Gebiete für eine Dauer von maximal 5 Jahren bestimmt werden (§ 558 Abs. 2 S. 3 BGB). Von der Ermächtigung nach § 588 Abs. 2 S. 3 BGB haben bislang die Landesregierungen der Bundesländer Schleswig-Holstein, Hamburg, Niedersachen, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg und Sachsen Gebrauch gemacht . Die einzelnen Gemeinden, in denen danach eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt, sowie deren Einwohnerzahlen mit Stand von 2015 können der folgenden Tabelle entnommen werden. Bundesland Gemeindekennziffer 2015 Gemeindename Bevölkerung 2015 Schleswig-Holstein 1053129 Wentorf bei Hamburg 12.550 1054046 Hörnum (Sylt) 902 1054061 Kampen (Sylt) 458 1054078 List auf Sylt 1.531 1054085 Nebel 935 1054149 Wenningstedt-Braderup (Sylt) 1.439 1054164 Wyk auf Föhr, Stadt 4.206 1054168 Sylt 13.453 1056025 Helgoland 1.400 1056050 Wedel, Stadt 32.890 1062001 Ahrensburg, Stadt 32.606 1062006 Bargteheide, Stadt 16.029 1062009 Barsbüttel 12.477 1062018 Glinde, Stadt 18.122 1062090 Ammersbek 9.721 Hamburg 2000000 Hamburg, Freie und Hansestadt 1.787.408 4 Theesfeld, in: Schach/Schultz, Mietrecht, 6. Edition 2016, BGB § 558 Rn. 48. Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 14 Niedersachsen 3101000 Braunschweig, Stadt 251.364 3103000 Wolfsburg, Stadt 124.045 3152012 Göttingen, Stadt 118.914 3241001 Hannover, Landeshauptstadt 532.163 3241010 Langenhagen, Stadt 53.323 3353005 Buchholz in der Nordheide, Stadt 38.487 3355022 Lüneburg, Hansestadt 74.072 3359010 Buxtehude, Hansestadt 40.173 3403000 Oldenburg (Oldenburg), Stadt 163.830 3404000 Osnabrück, Stadt 162.403 3452002 Baltrum 610 3452013 Juist 1.596 3452020 Norderney, Stadt 5.935 3455021 Wangerooge, Nordseebad 1.304 3457002 Borkum, Stadt 5.473 3457013 Leer (Ostfriesland), Stadt 34.042 3460009 Vechta, Stadt 31.558 3462007 Langeoog 1.790 3462014 Spiekeroog 768 Bremen 4011000 Bremen, Stadt 557.464 NRW 5111000 Düsseldorf, Stadt 612.178 5154008 Emmerich am Rhein, Stadt 30.968 5154012 Geldern, Stadt 33.841 5154032 Kevelaer, Stadt 28.311 5154036 Kleve, Stadt 49.729 5158004 Erkrath, Fundort des Neanderthalers , Stadt 44.086 5158008 Haan, Stadt 30.410 5158016 Hilden, Stadt 55.185 5158020 Langenfeld (Rheinland), Stadt 58.033 5158026 Monheim am Rhein, Stadt 40.885 5158028 Ratingen, Stadt 87.943 5162004 Dormagen, Stadt 64.064 5162008 Grevenbroich, Stadt 63.051 5162022 Meerbusch, Stadt 54.892 5162024 Neuss, Stadt 155.414 5162028 Rommerskirchen 13.137 5166012 Kempen, Stadt 34.837 5170008 Dinslaken, Stadt 67.452 5170020 Kamp-Lintfort, Stadt 37.683 5170024 Moers, Stadt 104.529 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 15 5170048 Wesel, Stadt 60.595 5314000 Bonn, Stadt 318.809 5315000 Köln, Stadt 1.060.582 5316000 Leverkusen, Stadt 163.487 5334002 Aachen, Stadt 245.885 5358024 Jülich, Stadt 32.601 5362012 Brühl, Stadt 44.768 5362024 Frechen, Stadt 51.999 5362028 Hürth, Stadt 59.496 5362032 Kerpen, Kolpingstadt 65.477 5362040 Wesseling, Stadt 35.975 5366016 Euskirchen, Stadt 56.769 5378004 Bergisch Gladbach, Stadt 111.366 5378024 Overath, Stadt 27.264 5378028 Rösrath, Stadt 28.386 5382004 Alfter 23.435 5382008 Bad Honnef, Stadt 25.654 5382044 Niederkassel, Stadt 37.583 5382056 Sankt Augustin, Stadt 55.709 5382060 Siegburg, Stadt 41.016 5382068 Troisdorf, Stadt 74.400 5512000 Bottrop, Stadt 117.143 5515000 Münster, Stadt 310.039 5554008 Bocholt, Stadt 71.443 5554020 Gronau (Westf.), Stadt 47.010 5554040 Raesfeld 11.378 5558012 Coesfeld, Stadt 36.116 5558044 Senden 20.455 5562016 Haltern am See, Stadt 38.020 5562036 Waltrop, Stadt 29.354 5566012 Greven, Stadt 36.674 5566048 Lotte 14.175 5566076 Rheine, Stadt 74.852 5570032 Ostbevern 10.873 5711000 Bielefeld, Stadt 333.090 5754028 Rheda-Wiedenbrück, Stadt 48.000 5774032 Paderborn, Stadt 148.126 5974008 Bad Sassendorf 11.931 5974040 Soest, Stadt 47.974 Hessen 6411000 Darmstadt, Wissenschaftsstadt 155.353 6412000 Frankfurt am Main, Stadt 732.688 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 16 6413000 Offenbach am Main, Stadt 123.734 6414000 Wiesbaden, Landeshauptstadt 276.218 6431002 Bensheim, Stadt 40.051 6432008 Griesheim, Stadt 26.907 6432023 Weiterstadt, Stadt 25.416 6433002 Bischofsheim 13.104 6433004 Gernsheim, Schöfferstadt 10.069 6433008 Mörfelden-Walldorf, Stadt 33.623 6433012 Rüsselsheim am Main, Stadt 63.030 6434001 Bad Homburg v. d. Höhe, Stadt 53.244 6434002 Friedrichsdorf, Stadt 25.092 6434006 Kronberg im Taunus, Stadt 18.330 6435014 Hanau, Brüder-Grimm-Stadt 92.643 6436001 Bad Soden am Taunus, Stadt 22.161 6436004 Flörsheim am Main, Stadt 20.623 6436005 Hattersheim am Main, Stadt 26.908 6436006 Hochheim am Main, Stadt 17.057 6436007 Hofheim am Taunus, Kreisstadt 39.476 6436011 Schwalbach am Taunus, Stadt 15.203 6438001 Dietzenbach, Kreisstadt 33.397 6438002 Dreieich, Stadt 40.601 6439003 Eltville am Rhein, Stadt 16.970 6440003 Bad Vilbel, Stadt 33.020 6440008 Friedberg (Hessen), Kreisstadt 28.156 6531005 Gießen, Universitätsstadt 84.455 6534014 Marburg, Universitätsstadt 73.836 6611000 Kassel, documenta-Stadt 197.984 Rheinland-Pfalz 7211000 Trier, Stadt 114.914 7313000 Landau in der Pfalz, Stadt 45.362 7315000 Mainz, Stadt 209.779 7318000 Speyer, Stadt 50.284 Baden-Württemberg 8111000 Stuttgart, Landeshauptstadt 623.738 8116004 Altbach 6.043 8116071 Wendlingen am Neckar, Stadt 15.974 8118003 Asperg, Stadt 13.315 8118051 Möglingen 11.158 8118078 Freiberg am Neckar, Stadt 15.741 8119020 Fellbach, Stadt 45.147 8121000 Heilbronn, Stadt 122.567 8125065 Neckarsulm, Stadt 26.304 8212000 Karlsruhe, Stadt 307.755 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 17 8215108 Rheinstetten, Stadt 20.330 8216043 Rastatt, Stadt 48.051 8221000 Heidelberg, Stadt 156.267 8226012 Dossenheim 12.504 8226018 Eppelheim, Stadt 15.177 8226041 Leimen, Stadt 26.910 8226105 Edingen-Neckarhausen 13.959 8311000 Freiburg im Breisgau, Stadt 226.393 8315006 Bad Krozingen, Stadt 18.692 8315073 Merzhausen 5.211 8315115 Umkirch 5.400 8315132 March 9.007 8316009 Denzlingen 13.498 8316011 Emmendingen, Stadt 27.383 8316056 Waldkirch, Stadt 21.561 8317096 Offenburg, Stadt 58.465 8335043 Konstanz, Universitätsstadt 82.859 8335063 Radolfzell am Bodensee, Stadt 30.943 8335075 Singen (Hohentwiel), Stadt 47.287 8335100 Rielasingen-Worblingen 11.807 8336050 Lörrach, Stadt 49.303 8336069 Rheinfelden (Baden), Stadt 32.756 8336084 Steinen 9.900 8336091 Weil am Rhein, Stadt 30.030 8336105 Grenzach-Wyhlen 14.171 8337096 Bad Säckingen, Stadt 17.036 8415061 Reutlingen, Stadt 114.310 8416022 Kirchentellinsfurt 5.608 8416041 Tübingen, Universitätsstadt 87.464 8421000 Ulm, Universitätsstadt 122.636 8435016 Friedrichshafen, Stadt 59.108 8436011 Baienfurt 7.138 8436064 Ravensburg, Stadt 49.830 8436082 Weingarten, Stadt 24.460 Bayern 9161000 Ingolstadt 132.438 9162000 München, Landeshauptstadt 1.450.381 9163000 Rosenheim 61.844 9172111 Ainring 9.672 9172114 Bad Reichenhall, Große Kreisstadt 17.443 9172115 Bayerisch Gmain 3.110 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 18 9172118 Freilassing, Stadt 16.522 9172128 Piding 5.384 9173111 Bad Heilbrunn 3.822 9173112 Bad Tölz, Stadt 18.475 9173147 Wolfratshausen, Stadt 18.237 9174113 Bergkirchen 7.729 9174115 Dachau, Große Kreisstadt 46.705 9174118 Erdweg 5.782 9174121 Haimhausen 5.332 9174126 Karlsfeld 20.096 9174131 Markt Indersdorf, Markt 10.223 9174136 Petershausen 6.394 9174143 Schwabhausen 6.416 9174146 Sulzemoos 2.700 9174147 Hilgertshausen-Tandern 3.307 9174151 Weichs 3.345 9175111 Anzing 4.115 9175115 Ebersberg, Stadt 11.935 9175116 Egmating 2.314 9175118 Forstinning 3.683 9175119 Frauenneuharting 1.517 9175121 Glonn, Markt 5.081 9175122 Grafing b.München, Stadt 13.480 9175123 Hohenlinden 3.057 9175124 Kirchseeon, Markt 10.446 9175127 Markt Schwaben, Markt 13.333 9175128 Moosach 1.532 9175132 Vaterstetten 22.768 9175133 Pliening 5.349 9175135 Poing 14.596 9175136 Emmering 1.531 9175139 Zorneding 9.156 9176143 Lenting 4.851 9177115 Dorfen, Stadt 14.407 9177117 Erding, Große Kreisstadt 36.159 9177131 Neuching 2.527 9177133 Oberding 6.151 9178113 Allershausen 5.583 9178115 Attenkirchen 2.647 9178120 Eching 13.809 9178123 Fahrenzhausen 4.784 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 19 9178124 Freising, Große Kreisstadt 46.963 9178130 Hallbergmoos 10.524 9178137 Kranzberg 4.118 9178138 Langenbach 3.887 9178140 Marzling 3.179 9178145 Neufahrn b.Freising 19.468 9179118 Eichenau 11.912 9179121 Fürstenfeldbruck, Große Kreisstadt 35.708 9179123 Germering, Große Kreisstadt 39.387 9179126 Gröbenzell 19.780 9179134 Maisach 13.608 9179142 Olching, Stadt 26.825 9179145 Puchheim, Stadt 21.111 9179147 Schöngeising 1.845 9179149 Türkenfeld 3.780 9180124 Murnau a.Staffelsee, Markt 12.184 9181114 Dießen am Ammersee, Markt 10.326 9181118 Eresing 1.790 9181130 Landsberg am Lech, Große Kreisstadt 28.708 9182120 Holzkirchen, Markt 16.260 9182123 Irschenberg 3.206 9182124 Kreuth 3.637 9182125 Miesbach, Stadt 11.382 9182127 Otterfing 4.699 9182134 Waakirchen 5.661 9184112 Aschheim 8.778 9184113 Baierbrunn 3.228 9184114 Brunnthal 5.311 9184118 Feldkirchen 7.190 9184119 Garching b.München, Stadt 16.812 9184120 Gräfelfing 13.596 9184121 Grasbrunn 6.721 9184122 Grünwald 11.342 9184123 Haar 20.513 9184127 Höhenkirchen-Siegertsbrunn 10.567 9184129 Hohenbrunn 8.811 9184130 Ismaning 16.372 9184131 Kirchheim b.München 12.981 9184132 Neuried 8.565 9184134 Oberhaching 13.371 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 20 9184135 Oberschleißheim 11.596 9184136 Ottobrunn 21.295 9184137 Aying 5.074 9184138 Planegg 10.526 9184139 Pullach i.Isartal 8.978 9184140 Putzbrunn 6.503 9184141 Sauerlach 7.705 9184142 Schäftlarn 5.643 9184144 Straßlach-Dingharting 3.132 9184145 Taufkirchen 17.947 9184146 Neubiberg 14.010 9184147 Unterföhring 10.948 9184148 Unterhaching 24.437 9184149 Unterschleißheim, Stadt 28.051 9185149 Neuburg a.d.Donau, Große Kreisstadt 29.182 9186137 Manching, Markt 12.317 9186143 Pfaffenhofen a.d.Ilm, Stadt 25.226 9186147 Reichertshofen, Markt 8.066 9187117 Bad Aibling, Stadt 18.407 9187150 Kolbermoor, Stadt 18.252 9187162 Prien a.Chiemsee, Markt 10.725 9188113 Berg 8.264 9188117 Andechs 3.527 9188118 Feldafing 4.333 9188120 Gauting 20.268 9188121 Gilching 18.340 9188124 Herrsching a.Ammersee 10.400 9188127 Krailling 7.666 9188132 Seefeld 7.333 9188137 Pöcking 5.755 9188139 Starnberg, Stadt 22.939 9188141 Tutzing 9.893 9188144 Weßling 5.381 9190157 Weilheim i.OB, Stadt 22.184 9261000 Landshut 69.211 9274113 Altdorf, Markt 11.158 9362000 Regensburg 145.465 9375174 Neutraubling, Stadt 13.431 9461000 Bamberg 73.331 9562000 Erlangen 108.336 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 21 9563000 Fürth 124.171 9564000 Nürnberg 509.975 9573134 Zirndorf, Stadt 24.627 9661000 Aschaffenburg 68.986 9663000 Würzburg 124.873 9671121 Goldbach, Markt 9.929 9679136 Gerbrunn 6.235 9761000 Augsburg 286.374 9763000 Kempten (Allgäu) 66.947 9775135 Neu-Ulm, Große Kreisstadt 57.237 Berlin 11000000 Berlin, Stadt 3.520.031 Brandenburg 12054000 Potsdam, Stadt 167.745 12060020 Bernau bei Berlin, Stadt 37.169 12060181 Panketal 20.131 12060280 Werneuchen, Stadt 8.321 12061112 Eichwalde 6.426 12061260 Königs Wusterhausen, Stadt 35.765 12061433 Schönefeld 14.190 12061444 Schulzendorf 7.872 12061540 Wildau, Stadt 9.978 12061572 Zeuthen 11.106 12063056 Dallgow-Döberitz 9.700 12063080 Falkensee, Stadt 42.634 12064227 Hoppegarten 17.636 12064336 Neuenhagen bei Berlin 17.593 12064380 Petershagen/Eggersdorf 14.520 12065036 Birkenwerder 8.019 12065096 Glienicke/Nordbahn 12.155 12065136 Hennigsdorf, Stadt 26.264 12065144 Hohen Neuendorf, Stadt 25.519 12065225 Mühlenbecker Land 14.795 12065256 Oranienburg, Stadt 43.526 12065332 Velten, Stadt 11.766 12067124 Erkner, Stadt 11.668 12067440 Schöneiche bei Berlin 12.311 12069304 Kleinmachnow 20.655 12069454 Nuthetal 8.930 12069616 Teltow, Stadt 25.483 12072017 Blankenfelde-Mahlow 26.319 12072120 Großbeeren 8.398 12072340 Rangsdorf 10.848 Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 22 Sachsen 14612000 Dresden, Stadt 543.825 4. Die Umwandlungsgenehmigungspflicht, § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB § 172 Abs. 1 S. 4 Baugesetzbuch (BauGB)5 ermächtigt die Landesregierungen dazu, mittels Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von maximal fünf Jahren in Milieuschutzgebieten (§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB) einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)6 einzuführen.7 Durch die Verhinderung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen im Einzelfall, soll so einer städtebaulich unerwünschten Veränderung der Struktur der Wohnbevölkerung, insbesondere der Verdrängung ansässiger Bevölkerung, vorgebeugt werden.8 Von der Ermächtigung zur Einführung einer solchen Umwandlungsgenehmigungspflicht haben seit ihrer Einführung 1998 die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Berlin und Nordrhein-Westfalen Gebrauch gemacht und die einschlägigen Rechtsverordnungen teilweise mehrfach verlängert. Aktuell gelten die Rechtsverordnungen in Hamburg9 noch bis Ende 2018, in Baden-Württemberg10 bis November 2018, in Bayern11 bis Februar 2019 und in 5 Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722), abrufbar unter: https://www.gesetze-iminternet .de/bbaug/ (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 6 Wohnungseigentumsgesetz in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 5. Dezember 2014 (BGBl. I S. 1962), abrufbar unter: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/ (zuletzt abgerufen am 7. März 2017). 7 Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 123. EL Oktober 2016, BauGB § 172 Rn. 115. 8 Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 123. EL Oktober 2016, BauGB § 172 Rn. 116. 9 Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwandlungsverordnung - UmwandVO) vom 10. Dezember 2002 (HmbGVBl. 2002, S. 324), zuletzt geändert durch Verordnung vom 10. Dezember 2013 (HmbGVBl. S. 492), abrufbar unter: http://www.landesrecht -hamburg.de/jportal/portal/page/bshaprod.psml?showdoccase=1&st=lr&doc.id=jlr-WohnBZUmwGen VHArahmen&doc.part=X&doc.origin=bs (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 10 Verordnung der Landesregierung über die Einführung einer Umwandlungsgenehmigung in Gebieten einer Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (Umwandlungsverordnung - Umwand VO) vom 5. November 2013 (GBl. 2013, 309), abrufbar unter: http://www.landesrecht-bw.de/jportal/portal /t/ig3/page/bsbawueprod.psml?doc.hl=1&doc.id=jlr-UmwVBWrahmen&documentnumber=1&numberofresults =5&doctyp=Norm&showdoccase=1&doc.part=R¶mfromHL=true#focuspoint (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 11 Durchführungsverordnung Wohnungsrecht (DVWoR) vom 8. Mai 2007 (GVBl. S. 326, BayRS 2330-4-I), zuletzt geändert durch Verordnung vom 9. Dezember 2016 (GVBl. S. 395), abrufbar unter: http://gesetze-bayern.de/Content/Document/BayDVWoR (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 23 Nordrhein-Westfalen12 sowie in Berlin13 jeweils bis März 2020.14 5. Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum Sogenannte Verbote zur Zweckentfremdung von Wohnraum dienen dazu, Wohnraum zu Wohnzwecken zu erhalten und etwa die Vermietung an Dritte zu verhindern. Die Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen und damit auch für Zweckentfremdungsverbote liegt seit der Föderalismusreform I bei den Bundesländern, Art. 30, 70 GG. Gesetze zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum wurden bislang von den Bundesländern Baden-Württemberg15, Bayern16, Berlin17, Hamburg18, Mecklenburg-Vorpommern19 und 12 Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwandlungsverordnung – UmwandVO) vom 17. März 2015 (GV. NRW. 2015 S. 255), abrufbar unter: https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_vbl_detail _text?anw_nr=6&vd_id=14944&ver=8&val=14944&sg=0&menu=1&vd_back=N (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 13 Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (Umwandlungsverordnung - UmwandV) vom 3. März 2015 (GVBl. 2015, 43), abrufbar unter: http://gesetze.berlin.de/jportal/portal /t/rfe/page/bsbeprod.psml?doc.hl=1&doc.id=jlr-UmwVBErahmen&documentnumber=1&numberofresults =5&showdoccase=1&doc.part=R¶mfromHL=true (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 14 Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 123. EL Oktober 2016, BauGB § 172 Rn. 115. 15 Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz -ZwEWG) vom 19. Dezember 2013 (GBl. 2013, 484), abrufbar unter: http://www.landesrecht-bw.de/jportal /?quelle=jlink&docid=jlr-WoZwEntfrGBWrahmen&psml=bsbawueprod.psml&max=true (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 16 Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2013 (GVBl. S. 77), abrufbar unter: http://gesetze-bayern.de/Content/Document/BayZwEWG2008?AspxAutoDetectCookieSupport=1 (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 17 Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG) vom 29. November 2013 (GVBl. 2013, 626), abrufbar unter: http://gesetze.berlin.de/jportal /?quelle=jlink&query=WoZwEntfrG+BE&psml=bsbeprod.psml&max=true&aiz=true (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 18 Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum (Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz - Hmb- WoSchG) vom 8. März 1982 (HmbGVBl. 1982, S. 47), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 21. Mai 2013 (HmbGVBl. S. 244), abrufbar unter: http://www.landesrecht-hamburg.de/jportal/portal/page/bshaprod .psml?showdoccase=1&st=lr&doc.id=jlr-WoPflGHArahmen (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 19 Gesetz zur Übertragung der Aufgaben nach Artikel 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (Zweckentfremdungsübertragungsgesetz - ZwG M-V) vom 25. Juni 1996 (GVOBl. M-V 1996, S. 286), abrufbar unter: http://www.landesrecht -mv.de/jportal/portal/page/bsmvprod.psml?showdoccase=1&st=lr&doc.id=jlr-MietRVerbGArt6GMVrahmen &doc.part=X&doc.origin=bs (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 24 Nordrhein-Westfalen20 erlassen. In Nordrhein-Westfalen wird die inhaltliche Ausgestaltung etwaiger Zweckentfremdungsverbote durch Satzung den Kommunen überlassen, wovon bisher Bonn, Dortmund, Köln und Münster Gebrauch gemacht haben.21 Mecklenburg-Vorpommern hat diese Aufgabe ebenfalls den kreisfreien Städten, Ämtern und amtsfreien Gemeinden übertragen. Als Zweckentfremdung gilt etwa ein Leerstand der Wohnung, je nach Gesetz ab drei Monaten (Bayern, Nordrhein-Westfalen), vier Monaten (Hamburg), bzw. sechs Monaten (Baden-Württemberg , Berlin). Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung bzw. zur Fremdbeherbergung gilt in allen Bundesländern mit Verbotsgesetzen als Zweckentfremdung. 6. Die Verwendung qualifizierter Mietspiegel Gemäß § 558c BGB versteht man unter einem Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Ein qualifizierter Mietspiegel ist gemäß § 558d Abs. 1 BGB ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen , wofür eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden kann, und nach vier Jahren ist er neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Das Bestehen eines qualifizierten Mietspiegels hat zwei wesentliche Rechtsfolgen: Sind die Voraussetzungen des § 558d Abs. 2 BGB erfüllt, wird zum einen gemäß § 558d Abs. 3 BGB vermutet , dass die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln . Diese Vermutungsregel macht den qualifizierten Mietspiegel für den Vermieter zu einem verhältnismäßig rechtssicheren und kostengünstigen Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen .22 Zum anderen hat der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 3 BGB die Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel, die dieser über die entsprechende Wohnung enthält, aber auch stets mitzuteilen – selbst wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB als den Mietspiegel stützt.23 Laut Bundesamt für Bauwesen, Stadtentwicklung und Raumordnung (BBSR) gibt es derzeit in 171 Kommunen Mietspiegel, die als qualifizierte Mietspiegel veröffentlicht sind.24 Damit ist jedoch noch keine Aussage darüber getroffen, ob diese Mietspiegel einer gerichtlichen Prüfung 20 § 10 Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) vom 10. April 2014 (GV. NRW. S. 269), abrufbar unter: https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_text_anzeigen?v_id=10000000000000000320 (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 21 Die Satzungen dieser Städte sind abrufbar unter: http://www.mbwsv.nrw.de/wohnen/Wohnungsaufsicht_Mieterschutz /Zweckentfremdung_von_Wohnraum/index.php (zuletzt abgerufen am 6. März 2017). 22 Theesfeld, in: Schach/Schultz, Mietrecht, 6. Edition 2016, BGB § 558d vor Rn. 1. 23 Artz, in: Säcker/Rixecker/Oetker/Limperg, MüKo zum BGB, 7. Auflage 2016, § 558d Rn. 1. 24 Stand 31. Dezember 2016. Wissenschaftliche Dienste Sachstand WD 7 - 3000 - 019/17 Seite 25 Stand gehalten haben, bzw. ob die im § 588d Abs. 2 BGB vorgeschriebenen Fortschreibungs- und Neuerstellungsfristen eingehalten oder beanstandet wurden. 7. Die Anwendung des § 5 WiStG zur Mietpreisüberhöhung Gemäß § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG)25 handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnraum oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind (§ 5 Abs. 2 S. 1 WiStG). Der Mieter soll durch den § 5 WiStG davor geschützt werden, aufgrund einer örtlich bestehenden unausgewogenen Lage auf dem Mietwohnungsmarkt für die Vermietung von Wohnraum ein unangemessen hohes Entgelt zahlen zu müssen. Als sogenanntes Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB führt ein Verstoß zudem dazu, dass die Mietpreisvereinbarung insoweit nichtig ist, als die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt. Allerdings stellt die Rechtsprechung, insbesondere der VIII. Zivilsenat des BGH, strenge Anforderungen an das Vorliegen einer „Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen “: Der Vermieter muss sich die Wohnungsmarktlage nicht nur bewusst zu Nutze machen, sondern auch erkennen bzw. in Kauf nehmen, dass sich der jeweilige Mieter in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann.26 Die Darlegungs- und Beweislast obliegt dabei dem Mieter.27 Darüber hinaus ist bei der Prüfung, ob gemäß § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorliegt, auf das gesamte Gemeindegebiet abzustellen.28 Aufgrund dieser hohen Anforderungen spielt der § 5 WiStG sowohl als Ordnungswidrigkeit als auch als Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB in der Praxis keine nennenswerte Rolle – ein Problem, das auch Gegenstand von Diskussionen während des Gesetzgebungsprozesses zum Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 war, letztendlich jedoch nicht angegangen wurde.29 *** 25 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. Juni 1975 (BGBl. I S. 1313), zuletzt geändert durch Artikel 55 des Gesetzes vom 8. Dezember 2010 (BGBl. I S. 1864), abrufbar unter: http://www.gesetze -im-internet.de/wistrg_1954/ (zuletzt abgerufen am 7. März 2017). 26 BGH, NJW 2005, 2156 (2156f.). 27 BGH, NJW 2004, 1740 (1741). 28 BGH, NJW 2005, 2156 (2156f.). 29 Lampe, in: Erbs/Kohlhaas/Lampe, 211. EL November 2016, WiStG § 5 Rn. 1.