W issenschamiche Dienste Sachstand Besteuerung des Grundbesitzes EZPWD-Anfrage Nr. 2411 2013 Deutscher Bundestag Deutscher Bundestag wer) 4 - -144/13 Wissenschaftliche Dienste Besteuerung des Grundbesitzes EZPWD-Anfrage Nr. 2411 Sachstand WD4 3000- 144/13 Soito 2 Abschlugs der Arbeit: Fal hbemich: 13. November 2013 und Finnazen wn 4: Ausarbeitungen und andere Informationsangek»te der Wissenschaftlichen Dienste geben nicht die Auffassung des Deutschen BundestHges, eines seiner Organe oder der Bundestagsverwaltung wieder. Vielmehr liegen sie in der fachlichen Vorantwortung dar Verfasserinnen und Verfasser sowie der Fachbereichsleitung. De: Deutsche Bundestag behält gich die Rechte der Vet+ffentlichung und Verbreitu14 vor. Beides bedarf der Zustimmung der Leitung der Abteilung W, platz der Republik I, 11011 Berlin. s e Dienste Inhaltsverzeichnis Vorbemerkung Grundsteuer Grunderwerbste ucr WD 4 - 3000-144/13 Seite 3 4 4 7 Wissenschaftliche Dion Ste WD 4 - 3000- 144/13 1. Seite 4 Das Eigentum von Grundbesitz wird mit der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer besteuert. Eine Vermögensteuer auf Eigentum von Grund und Boden wird nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 1995 seit dem 01. Januar 1997 nicht mehr erhoben. 2, Grundsteuer Rechtsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer sind das Grundsteuorgcsotz von 19731 und das Bewertungsgesetz von einschließlich der Berücksichtigung späterer Änderungen. Grundsteuergesotz (GrStG) und Bewertungsgesetz (BewG) sind Bundesgesetze. Das Bewertungsgesetz ist für die Berechnung der Grundsteuer von zentraler Bedeutung. Die Grundsteuer ist eine von den Gemeinden erhobene Objektsteuer. Das Steueraufkommen steht in voller Höhe den Gorncindon zu. Maßgebend für die Steuerschuldnerschaft sind die Eigentumsverhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres , Nach dem Stichtagsprinzip wirken sich Veränderungen am Eigentum (Eigentümerwechsel ) erst zum 01.01. des Folgeiahres aus. Die Grundstcuorschuldncrscbaft geht also nicht gleichzeitig mit dem Eigentümerwechsel auf den neuen Erwerber über. Steuerobjekt ist dor Grundbesitz. Im Grundsteuergesetz wird zwischen Grundstiicken der Landund Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und den übrigon bebauten oder unbebauten sowie den betrieblich genutzten Grundstücken (Grundstcucr B) unterschieden. Dementsprechend wird die Grundsteuer A oder B angesetzt. Von der Grundsteuer befreit ist der Grundbesitz der öffentlichen Hand, der Kirchen und gemeinniilzigen Körperschafton. Dazu gchöron unter anderem Straßen. Flughäfen, Schienenwege, Wasgerstraßen , Krankenhäuser, Bestattungsplätze, Grundbesitz für Zwecke der Wissenschaft, des Unterrichts und der Erziehung. Grundbesit7„ der Wohnzwecken dient, ist dagegen grundsteuorpflichtig . Ausnahmofilløn kann die Gemeinde auf Antrag die Grundsteuer erlassen bzw. teilweise erlassen . Nach dem Grundsteuergesetz gilt das für: • denkmalgeschützten Grundbesitz und öffentliche Grünanlagen, für die der jährliche Rohertrag unter den Kosten liegt, • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, bei denen eine Ertragsminderung von 50 bzw. 100 Prozent vorliegt. Der Grundsteuerbetrag mindert sich dann um 25 bzw. 50 Prozent. Bundesgesetzblatt Jg. 1973. Teil 1 Nr. 66 vom Il-August 1973.%5 ff. Bundesgesetzblatt lg. 1991, Teil S. 230 ff Wissuuschaftliche Diensto WD4 - 3000 - 144/13 Suite 5 Bemessungsgrundlage ist der Wert des unbebauten oder bebauten Grundstückes. Die Berechnung der Steuer erfolgt in Cinem dreistufigen Verfahren: 1. dem Einheitswertvorklhren 2. dem auf dem Einheitswert aufbauenden Steuermessbetragsverfahren 9. dem auf dem Steuermessbetrag aut.auenden Grundsteuerfestsetzungsvcrfahren. zu 1.) Ausgangspunkt ist zunächst die Feststellung des Einheitswertes fiir einzelne Grundstiicke, Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Betriebsgrundstückc auf der Grundlage des Bewertnngsgesetzes . Nach dem Bewertungsgesetz werden Einheitswerte von 1964 bzw. 1935 (in den neuen Bundesländern) zugrunde gelegt. Für die Bestimmung des Einheitswertes auf der Grundlage des Bewertungsgesetzes kommen jo nach Art des Grundbesitzes unterschiedliche Berechnungsverfahren zur Anwendung. Boi unbebauten Grundstücken ermittelt sich der Einheitswert wie folgt: Einheitswort Quadratmeter des Grundstücks x Bodenwert (zum 01.01.1964 bzw. 01.01, 1935). Bei bebauten Grundstücken (Ein-. Mietwohngrundstückc, Eigentumswohnungen , Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke) kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Es wird die Jahresrohmiete (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935), die cin Mieter fiir das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätte, mit einem Vervielfältiger multipliziert. Zuschläge (werterhöhende Umstiindo) und Abschliige (wertmindernde Umständc) erhöhen bzw. mindern den Einheitswert. Ob das Gebäude oder die Wohnung selbst genutzt, vermietet oder unentgeltlich überlassen wird, ist unerheblich für die Bestimmung der Jahresmhmiete und beeinflusst diese nicht, Ist für Mietwohngrundstiicke und Einfamilienhäuser, die in den neuen Bundesländern vor 1991 entstanden sind kein Einheitswert von 1935 festgestellt worden, wird eine Ersatzbemessungsgrundlagn (pauschale Grundsteuer je Quadratmeter) angewendet, die sich auf die Wohn- und Nutzfläche IX'zieht, Nach dem 01.01.1991 errichtete Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuger sind im Regelverfahren zu bewerten. Der Einheitswert wird vom Finanzamt nach den Regeln des Bewertungsgesetzes ermittelt und dem Grundstückseigentümer ein Einheitswertbcscheid erteilt. Der Einhcitswertbeschcid ist eine Voraussetzung für die Ermittlung des Steuermessbetrages und letztendlich auch für die Berechnung der Höhe der Grundsteuer. zu 2.) Mit dem Steuermessbetragsve"hren wird der Steuermessbetrag aus dem Einheitswert und der Steuermesszahl (Steuermessbetrag Einheitswert x Steuermesszahl) ermi ttelt. Wissenschaftliche Dienste WB 4— 3000— 144413 Seite6 Für Grundstücke mit dem Einheitswert von 1964 sind differenzierte Steuermasszahlen im Grundsteuergesetz festgelegt: für Miet- und Geschäftsgrundstücke 3,5 vom Tausend, • für Einfamilienhäuser 2,6 vom Tausend für dic ersten 38 346,89 Euro dos Einheitswertes, 3,5 vom Tausend fiir des Rest des Einheitswertes, • für Zweifamilienhäuser 3.1 vom Tausend, • fiir Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 6.0 vom Tausend. Für Grundstiicko in den neuen Bundesländern, die nach dem Einheitswert von 1935 bewertet wurden, gelten besondere Stouorrnesszahlen zwischen und 10,0 vom Tausend. zu 3.) Dic Festsetzung der Grundsteuer errechnet sich aus dem Steuermessbetrag, der mit dem individuellon Hebesatz in der Gemeinde multipliziert wird: Steuermessbetrag x Hebesatz Grundsteuerjahresbetrag. Die Hebesätze für die Grundsteuer A und B sind in den einzelnen Gemeinden unterschiedlich geregelt. Sie sind in kleinen, ländlichen Gcmeinden niedriger als beispielsweise in Ballungsgebieten . Die Hebesätze werden jährlich von den Gemeinden neu festgelegt bzw. fortgeschrieben. Beispiele für die stark differierenden Hebesätze/ Stand 2013 sind der folgenden Tabelle zu entnehmen ': Gemeindebezeichnu ng Berlin Ilambur Miinchen Potsdam Kiel Koblenz Frankfurt Grundsteuer A 150 225 535 250 400 340 175 Grundsteuer B 810 540 535 493 500 400 500 Diese drei Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer münden in drei verschiedenen Bescheiden (Bescheid über den Einheitswert, Bescheid iiber den Grundsteuermessbetrag, Bescheid über die abgerufen am 11.'1.2013 Wissenschaftliche Dienste wn 4 — 3000 -144/13 Seite 7 Grundsteuer). Dor Einheitswert und der Steuermessbetrag werden vom zuständigen Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt, festgelegt. Die Grundsteuer setzt die Gemeinde nntor Anwendung des Hebesatzes mit dem Grundsteuerbescheid fest. Steuerpflichtig ist der Grundstückseigentümer, unabhängig von seiner persönlichen Leistungsfäh Lgkeit und seinen persönlichen Verhältnissen. Bei Vcrmietungcn oder Verpachtungen kann dic Grundsteuer auf den Mieter/Pächter umgelegt werden. Die Grundsteuer ist eine jährlich erhobene Steuer, die im Februar, Mai, August und November eines jeden Kalenderjahres je zu einem Viertel fällig wird. 3. Grunderwerbsteuer Rechtsgrundlage für die Erhebung der Grunderwerbsteuer ist das Grunderwerbsteuergesetz von 19974. Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist ein bundeseinheitliches Gesetz. Dic werbstener wird von den Ländern erhoben. Steuer-arAommen gleht den Ländern zu; die Länder können jedoch festlegen. dass das Steuerauftomrnen ganz Oder teilweise den Gemeinden zufließt. Steuerobjekte sind unbebauter Grund und Boden oder bebaute Grundstücke, Maschinen und andere Betriebsanlagen fallen nicht unter den Gundstücksbogrirr und werden bei einer Gundstiicksvoråußerung nicht der Grunderwerbsteuer unterworfen, sondern unterliegen der Umsatzstcuor. Zu den grunderwerbsteuerpflichtigen Grundstücken gehören auch Erbbaurechte und Gebäude auf fremden Grund. Die Steuerpflicht knüpft an die am Grundstückerwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen , Erwerbsvorgänge mit grundorworbstouorlicher Relevanz sind: Kaufverträge bei Grundstiicksveräußerung, einseitige Rechtsgeschäfte bei Zwangsversteigerung, Eigentumsvibergang im Enteignungsverfahren, Eigentumsiibergang bei Erbschaft, Anteilsübergang und -vereinigung bei Gesellschaften (Änderung des Gesellschafterbestandes ). Käufer bzw. Verkäufer können natürliche, juristische Personen oder nichtrechtgfähige bzw. teilrechtsfähige Personengesellschaften (z B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts, offene Handelsgesetlschaft ) sein. Nicht alle diese Vorgange unterliegen jedoch der Grunderwerbsteuer. Es gibt zahlreiche Befreiungen , wie zum Beispiel: Bundesgesetzblatt Jg. 1997. Teil I Nr. 14 vom 07. März 1907, S, 418 ff Wissenschaftl iche Dienste WD4- -144/13 Erwerb eines Grundstückes mit einem Wert bis 2500 Grundstücksiibertmgungen durch Schenkung oder Erbfall, Seite g Grundstückserwerbe durch Ehegatten, Lebenspartner oder in geruder Linie verwandte Personen. • Rückerwerb Oincs Grundstücks durch den Treugeber. • Grunderwerbe durch öffentlich-rechtliche Körperschaften. bestimmte Umwandlungsvorgänge innerhalb eines Konzerns. Eine anteilmäßige Befreiung von der Grunderwerbstoucrpflicht tritt bei Grundstiicksumsätzon zwischen einer Personengescllschaft oder Formen einer Gesarnthand einerseits und den Mitglie- (lern andererseits ein. Die Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gf%enleistung — der Kaufpreis. Bei einem bebauton Grundstiick wordon als Bemessungsgrundlage der Grundstückspreis und der preis des Gebäudes zugrunde gelegt. Kann die Gegenleistung (der Wert) nicht ermittelt werden, wird als Bemessungsgrundlage der Grundstückswert nach dem Bewcrtungsgesetz angesetzt. Die Wertermittlung nach dem Bewertungsgesetz stellt ein vereinfachtes Ertragswertverfahren dar und kann erheblich vom Verkehrswert abweichen. Der Steuersatz nach dem bundeseinheitlichen Grunderwerbsteuergesetz beträgt 3,5 Prozent. Die einzelnen Bundesländer können auf der Grundlage von Art. 105 Abs. 2a Satz 2 Grundgesetz (GG) davon abweichen und eigene Steuersätze festlegen. Aus der nachfolgenden Tabelle' ist die unterschiedliche Besteuerung in den einzelnen Bundesländern ersichtlich: undesland aden-Wiirttom erlin randenb Hamb essen cckl onbt -Vo Ommern ordrhein-Westfalen einland-pfiilz aarland 'ach sen teuersatz in Prozent - ab 01.01.2014: ab 01.01.2014: 50 .5 ,5 tab 01.01.2014: 50 .o abgerufen am 12.11.2013 W iss enschaftlichø Dienste achsen-Anhalt chle.gwi -Holstein hiiri en Seite 9 WB 4 3000 -144/13 O ab 01.01.2014: 63 Aus dem Steuersatz und der Bemessungsgrundlage errechnet das Finanzamt die Höhe der Steuer. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Erst wenn die Steuerschuld beglichen wurde, kann die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch erfolgen. Die Grunderwerbsteuer ist einmalig beim Grunderwerb zu zahlen. Für Käufer und Verkäufer, ebenso für Gerichte. Behörden und Notare besteht die Pflicht, Rechtsvorgänge mit Grundstücksbezug dem Finanzamt anzuzeigen.