Deutscher Bundestag Baurechtliche Maßnahmen gegen Leerstand Ausarbeitung Wissenschaftliche Dienste © 2010 Deutscher Bundestag WD 3 – 3000 – 142/10 Wissenschaftliche Dienste Ausarbeitung WD 3 – 3000 – 142/10 Seite 2 Baurechtliche Maßnahmen gegen Leerstand Verfasser/in: Aktenzeichen: WD 3 – 3000 – 142/10 Abschluss der Arbeit: 30. März 2010 Fachbereich: WD 3: Verfassung und Verwaltung Telefon: Ausarbeitungen und andere Informationsangebote der Wissenschaftlichen Dienste geben nicht die Auffassung des Deutschen Bundestages, eines seiner Organe oder der Bundestagsverwaltung wieder. Vielmehr liegen sie in der fachlichen Verantwortung der Verfasserinnen und Verfasser sowie der Fachbereichsleitung. Der Deutsche Bundestag behält sich die Rechte der Veröffentlichung und Verbreitung vor. Beides bedarf der Zustimmung der Leitung der Abteilung W, Platz der Republik 1, 11011 Berlin. Wissenschaftliche Dienste Ausarbeitung WD 3 – 3000 – 142/10 Seite 3 1. Ausgangssituation und Ergebnis Wohn- und Gewerbeimmobilien können über längere Zeiträume leer stehen. Dies hat die unterschiedlichsten Gründe: Es finden sich keine Mieter, die Eigentümerfrage ist – z. B. nach einem Erbfall – ungeklärt, oder der Eigentümer wartet ab, bis eine niedrigpreisige Marktphase vorbei ist. Der Leerstand kann für das Stadtbild, die Wertbildung benachbarter Immobilien oder die Versorgung der Allgemeinheit mit Wohnraum nachteilig sein. Es stellt sich die Frage, ob die Bauaufsicht die Eigentümer zwingen kann, ihre Immobilien bestimmungsgemäß zu nutzen. Im Ergebnis ist dies grundsätzlich zu verneinen. Einzige Ausnahme ist der Leerstand von Wohnraum bei einer Mangellage. Das Mietrechtsverbesserungsgesetz sieht vor, dass die Länder bei einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt die Zweckentfremdung von Wohnraum von einer behördlichen Genehmigung abhängig machen können; unter „Zweckentfremdung“ fällt auch dauerhafter Leerstand. Ein Verstoß gegen das Verbot der Zweckentfremdung kann mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 € geahndet werden. 2. Grundsatz: Eigentümerfreiheit Die Freiheit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz erlaubt es dem Eigentümer grundsätzlich , seine Immobilie ungenutzt zu lassen. Maßnahmen der Bauaufsicht sehen daher auch keine „Nutzungsverpflichtung“ vor, sondern lediglich die Untersagungsmöglichkeit, falls die Immobilie in einer Weise genutzt wird, für die keine Genehmigung vorliegt (z. B. Gaststätte, statt Wohnraum).1 Im Falle des bloßen Leerstandes kennt das „hierfür maßgebliche Bauordnungsrecht […] keine Nutzungsobliegenheit. Der Bauherr muss den Leerstand noch nicht einmal begründen .“ (Schröer, Leerstand als städtebaulicher Missstand?, NZBau 2009, 703, 704.). - Anlage 1 - 3. Ausnahme: Zweckentfremdung durch Leerstand Die Freiheit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz ist eingeschränkt, wenn es auf dem Wohnungsmarkt eine Mangellage gibt. Dann kann es Eigentümern untersagt sein, Wohnraum seinem Zweck zu entfremden, indem der Eigentümer Wohnraum in Gewerberaum umwandelt oder dauerhaft leer stehen lässt. Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ergibt sich aus Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (Mietrechtsverbesserungsgesetz - MRVerbG) vom 4. November 1971.2 - Anlage 2 - Ein Verstoß gegen das Gesetz kann mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 € geahndet werden. 1 Siehe nur Hoppe, Bönker, Grotefels, Öffentliches Baurecht, 4. Aufl. 2010, S. 476f. 2 BGBl. I S. 1745, zuletzt geändert durch Art. 15 a des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376). Wissenschaftliche Dienste Ausarbeitung WD 3 – 3000 – 142/10 Seite 4 Die Kommentierung zu dem Gesetz weist darauf hin, dass das MRVerbG nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verfassungsgemäß ist. - Anlage 3 -