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Mietpreisregulierung durch die Länder  
Möglichkeit einer Regelung durch Gesetz oder Rechtsverordnung sowie 
Vereinbarkeit mit Art. 14 GG  

 

Ausarbeitung 

Wissenschaftliche Dienste 



 
 
 

 

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Mietpreisregulierung durch die Länder 
Möglichkeit einer Regelung durch Gesetz oder Rechtsverordnung sowie Vereinbarkeit mit  
Art. 14 GG 

Aktenzeichen: WD 3 - 3000 - 017/19 
Abschluss der Arbeit: 11. Februar 2019 
Fachbereich: WD 3: Verfassung und Verwaltung  

 

  



 
 
 

 

 

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1. Fragestellung 

Mit dem Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur 
Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung von 20151 (im Folgenden: Mietpreisbindungsgesetz
) hat der Bundesgesetzgeber Regelungen über die bei Mietbeginn zulässige 
Miethöhe bei Mietverträgen über Wohnraum ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt. Nach 
§ 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete
 höchstens um zehn Prozent übersteigen, wenn der Wohnraum in einem Gebiet mit einem 
angespannten Wohnungsmarkt liegt. Die Landesregierungen sind nach § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt
, die entsprechenden Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren 
zu bestimmen.  

Die Ausarbeitung befasst sich zunächst mit der Frage, ob die Länder aufgrund ihrer Gesetzgebungskompetenz
 für das Wohnungswesen eigene Gesetze zur Mietpreisregulierung erlassen dürften. 
Zudem wird die Frage erörtert, ob eine Mietpreisregulierung der Länder durch Rechtsverordnung 
auf der Grundlage des Preisgesetzes möglich wäre. Abschließend folgen Ausführungen zur Vereinbarkeit
 einer Mietpreisbindung durch die Länder mit Art. 14 Abs. 1 S. 1 Grundgesetz (GG). 

2. Gesetzliche Mietpreisregulierung durch die Länder 

2.1. Gesetzgebungskompetenz für das Mietpreisrecht 

Das Mietpreisrecht ist grundsätzlich Teil des sog. sozialen Mietrechts2, das traditionell eine Materie 
des bürgerlichen Rechts darstellt3. Vorschriften des sozialen Mietrechts fallen daher unter den 
Kompetenztitel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG, der unter anderem das bürgerliche Recht umfasst.4 
Dementsprechend wurde das Mietpreisbindungsgesetz auf diesen Kompetenztitel, der der konkurrierenden
 Gesetzgebung angehört, gestützt.5  

Im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung haben gemäß Art. 72 Abs. 1 GG die Länder die 
Befugnis zur Gesetzgebung, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungszuständigkeit 
nicht durch Gesetz Gebrauch gemacht hat. Mit dem Mietpreisbindungsgesetz hat der Bundesgesetzgeber
 auf dem Gebiet des bürgerlichen Rechts eine erschöpfende Regelung für die zulässige 
Miethöhe bei Mietbeginn getroffen. Für die Länder gibt es unter diesem Kompetenztitel daher 
keine Möglichkeit einer eigenen gesetzlichen Regelung.  

                                     

1 BGBl. I S. 610. 

2 Vgl. Zehelein, in: Bamberger/Roth/Hau/Poseck (Hrsg.), BeckOK BGB, 48. Edition Stand: 1. November 2018, 
§ 535 BGB Rn. 182.  

3 Vgl. Oeter, in: v. Mangoldt/Klein/Starck, GG, 7. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 10.  

4 Degenhart, in: Sachs (Hrsg.), GG, 8. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 81; Sannwald, in: Schmidt-Bleibtreu/Hofmann/Henneke, 
GG, 14. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 232. 

5 BT-Drs. 18/3121, S. 19. 



 
 
 

 

 

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2.2. Zum Kompetenztitel des Wohnungswesens 

Die Kompetenz für das Wohnungswesen gehörte bis zur Föderalismusreform von 2006 als Bestandteil
 von Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG zur konkurrierenden Gesetzgebung.6 Im Zuge der Reform wurde 
das Wohnungswesen aus dem Zuständigkeitskatalog des Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG entfernt.7 Es fällt 
seither gemäß Art. 70 GG in den Zuständigkeitsbereich der Länder.  

Ursprung der Schaffung der Gesetzkompetenz für das Wohnungswesen war die Notwendigkeit des 
Wiederaufbaus und der Beseitigung der Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg.8 Das Wohnungswesen
 umfasst daher öffentlich-rechtliche Maßnahmen zur Wohnraumbeschaffung und 
zur Wohnraumnutzung.9 Zum Kompetenztitel gehören Regelungen über die Bewirtschaftung des 
Wohnraums, die soziale Wohnraumförderung, der Abbau von Fehlsubventionierungen im Wohnungswesen
, das Wohnungsbindungsrecht, das Zweckentfremdungsverbot und das Wohnungsgenossenschaftsrecht
.10  

Mietpreisbindungen auf dem Gebiet des Wohnungswesens gibt es aktuell – soweit ersichtlich – 
nur für den öffentlich geförderten Wohnraum. Historisch waren Mietpreisbindungen in der 
Bundesrepublik über mehrere Jahrzehnte Teil der Wohnraumbewirtschaftung nach dem Zweiten 
Weltkrieg. Diese beiden Konzepte werden im Folgenden kurz dargestellt.  

2.2.1. Öffentlich geförderter Wohnraum  

Das Modell des öffentlich geförderten Wohnraums (besser bekannt als sozialer Wohnungsbau) 
beruht darauf, dass der Eigentümer durch staatliche Subventionen bei der Vermietung auf eine 
moderate Kostenmiete beschränkt wird.11 Der öffentlich geförderte Wohnraum wird daher auch 

                                     

6 Degenhart, in: Sachs (Hrsg.), GG, 8. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 81.  

7 Unter Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG fällt seitdem der städtebauliche Grundstücksverkehr, das Bodenrecht (ohne das 
Recht der Erschließungsbeiträge), das Wohngeldrecht, das Altschuldenhilferecht, das Wohnungsbauprämienrecht, 
das Bergarbeiterwohnungsbaurecht und das Bergmannssiedlungsrecht.  

8 Vgl. Wandersleb, Die Gesetzgebungsbefugnis des Bundes auf dem Gebiete des Bau-, Wohnungs- und Siedlungswesens
, in: DÖV 1959, 244 ff. (244).  

9 Vgl. Wandersleb, Die Gesetzgebungsbefugnis des Bundes auf dem Gebiete des Bau-, Wohnungs- und Siedlungswesens
, in: DÖV 1959, 244 ff. (244). 

10 Oeter, in: v. Mangoldt/Klein/Starck, GG, 7. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 131; Degenhart, in: Sachs (Hrsg.), GG, 
8. Aufl. 2018, Art. 74 Rn. 81.  

11 Vgl. Derleder, Die Regulierung des Mietwohnungsmarktes, in: KJ 2015, 5 ff. (7). 



 
 
 

 

 

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als preisgebundener Wohnraum bezeichnet. Er beruhte seit 1950 zunächst auf den Wohnungsbaugesetzen
12, die 2001 vom Wohnraumförderungsgesetz13 abgelöst wurden, sowie auf dem Wohnungsbindungsgesetz
14. Nachdem die Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen auf die Länder 
übergegangen war, haben die meisten Länder eigene Wohnungsförderungs- und Wohnungsbindungsgesetze
 erlassen.15 

2.2.2. Wohnraumbewirtschaftung 

Das Konzept der Wohnraumbewirtschaftung sah vor, dass dem Eigentümer die freie Verfügungsgewalt
 über das Mietobjekt entzogen wurde und die Vermietung nur mit Genehmigung ausgeübt 
werden durfte. Mietverhältnisse konnten zudem durch Verfügung zwangsweise begründet werden. 
Erste Regelungen zur Wohnraumbewirtschaftung gab es bereits gegen Ende des Ersten Weltkriegs.16 
Nach zwischenzeitlichen Lockerungen wurden wohnungswirtschaftliche Restriktionen im Dritten 
Reich wieder eingeführt und verschärft, etwa durch die Einführung der sog. Preisstop-Verordnung 
im Jahr 1936.17 Grundlage der Wohnraumbewirtschaftung nach dem Zweiten Weltkrieg war ursprünglich
 das Kontrollratsgesetz Nr. 18 vom 8. März 194618, später unter anderem das Wohnraumbewirtschaftungsgesetz
 von 195319. Die Preisbindung von 1936 galt weiterhin fort.20 Durch das 
Erste Wohnungsbaugesetz von 1950 wurde es für frei finanzierte Neubauten erlaubt, eine Marktmiete
 zu vereinbaren.21 Das Erste Bundesmietengesetz von 1955 erlaubte erstmals eine gestaffelte 
Mieterhöhung für Altbauten. Es galten jedoch Preisobergrenzen. Zudem konnten nach dem Gesetz 
Mieten auf Antrag des Mieters von den sog. Preisbehörden abgesenkt werden. In den Sechziger 

                                     

12 Erstes Wohnungsbaugesetz vom 24. April 1950 (BGBl. I S. 83) und Zweites Wohnungsbaugesetz vom 27. Juni 
1956 (BGBl. I S. 523). 

13 Wohnraumförderungsgesetz vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), zuletzt geändert durch Gesetz vom 
2. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1610).  

14 Wohnungsbindungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404),  
zuletzt geändert durch Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474). 

15 Siehe https://www.bmi.bund.de/DE/themen/bauen-wohnen/stadt-wohnen/wohnraumfoerderung/soziale-wohnraumfoerderung
/soziale-wohnraumfoerderung-node.html (Stand: 30. Januar 2019).  

16 Derleder, Die Regulierung des Mietwohnungsmarktes, in: KJ 2015, 5 ff. (6). Siehe zu bereits nach dem Ersten 
Weltkrieg bestehenden Maßnahmen der Wohnraumbewirtschaftung und Mietpreisbegrenzung auch Wissenschaftliche
 Dienste des Deutschen Bundestages, Wohnraummietrecht – Historisches und Statistisches, 
WD 7 - 3000 - 121/18, 5 f.  

17 Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen (RGBl. I 1936 S. 955).  

18 ABl. des Kontrollrats in Deutschland 1946, 117. 

19 BGBl. I S. 97. 

20 Vgl. Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages, Mietpreisbindung seit der Weimarer Republik, 
WD 7 - 3000 - 011/18, S. 1.  

21 Sonnenschein, Der Mietvertrag über Wohnraum zwischen Vertragsfreiheit und staatlicher Reglementierung,  
in: DWW 1999, 193 ff. (196).  





 
 
 

 

 

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Jahren wurde der sog. Lücke-Plan erarbeitet, der eine stufenweise Abschaffung der Zwangsbewirtschaftung
 vorsah. Danach gab es sog. weiße Kreise mit freigegebenen Mieten und schwarze Kreise 
mit Mietbegrenzung.22 Für Altbauwohnungen war ein Schlusstermin der Zwangsbewirtschaftung im 
Jahr 1965 vorgesehen, der jedoch verlängert wurde. Mitte der Siebziger Jahre gab es noch in Berlin, 
Hamburg und München Mietbegrenzungen.23 In Berlin wurde die Preisbindung für Altbauten erst 
1987 durch das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land 
Berlin24 aufgehoben. Das Gesetz sah aber Übergangsfristen bis 1994 für Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen
 und Neuvermietungen vor.  

2.3. Möglichkeit einer gesetzlichen Mietpreisbindung unter dem Kompetenztitel des 
Wohnungswesens 

Aufgrund der grundsätzlichen Zuordnung des Mietpreisrechts zum bürgerlichen Recht kann eine 
gesetzliche Mietpreisbindung nur in engen Grenzen dem Wohnungswesen als Bereich des öffentlichen
 Rechts zugeordnet werden. Um nicht dem Kompetenztitel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zu 
unterfallen, müsste das entsprechende Gesetz schwerpunktmäßig einen öffentlich-rechtlichen 
Regelungsgegenstand betreffen. Dies wäre beispielsweise bei einer nur strenger als § 556d BGB 
gefassten Vorschrift nicht der Fall, da diese ebenfalls dem bürgerlichen Recht zuzuordnen wäre. 
Da das Wohnungswesen Maßnahmen der Wohnraumbeschaffung und der Wohnraumnutzung 
umfasst, müsste eine gesetzliche Mietpreisbindung in diesem Bereich wohl als untergeordneter 
Teil in ein diesen Zwecken dienendes Regelungskonzept eingebunden werden. In Betracht dürfte 
dabei nur ein Konzept kommen, das den Wohnraum einer öffentlich-rechtlichen Zweckbindung 
unterwirft, wie im Falle des öffentlich geförderten Wohnraums oder der Wohnraumbewirtschaftung
. Für frei am Wohnungsmarkt angebotene Mietwohnungen dürfte hingegen das Mietpreisbindungsgesetz
 des Bundes eine abschließende gesetzliche Regelung darstellen.   

3. Mietpreisregulierung durch die Länder auf der Grundlage des Preisgesetzes 

Des Weiteren stellt sich die Frage, ob die Länder eine Regelung zur Mietpreisbindung durch Rechtsverordnung
 auf der Grundlage des Preisgesetzes25 treffen dürfen. § 2 Abs. 1 Preisgesetz besagt:  

  „Die für die Preisbildung zuständigen Stellen (Absatz 2) können Anordnungen und Verfügungen 
erlassen, durch die Preise, Mieten, Pachten, Gebühren und sonstige Entgelte für Güter und 
Leistungen jeder Art, ausgenommen Löhne, festgesetzt oder genehmigt werden, oder durch 
die der Preisstand aufrechterhalten werden soll.“ 

 

                                     

22 Derleder, Die Regulierung des Mietwohnungsmarktes, in: KJ 2015, 5 ff. (7).  

23 Derleder, Die Regulierung des Mietwohnungsmarktes, in: KJ 2015, 5 ff. (7). 

24 BGBl. I S. 1625.  

25 Preisgesetz in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 720-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, 
das durch Artikel 22 des Gesetzes vom 18. Februar 1986 (BGBl. I S. 265) geändert worden ist. 



 
 
 

 

 

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3.1. Außerkrafttreten des Preisgesetzes? 

Das Preisgesetz stammt aus dem Jahr 1948 und war als Übergangsgesetz gedacht.26 Seine Geltungsdauer
 wurde jedoch mehrfach verlängert, zuletzt durch das Gesetz zur weiteren Verlängerung der 
Geltungsdauer des Preisgesetzes vom 29. März 195127, das eine Verlängerung bis zum Inkrafttreten 
eines neuen Preisgesetzes anordnete. Ein neues Preisgesetz wurde nicht erlassen. Auf § 2 Preisgesetz
 gestützte Verordnungen finden sich – soweit ersichtlich – heute nur noch auf dem Gebiet der 
öffentlichen Auftragsvergabe.28 Das Bundesverwaltungsgericht warf 1995 die Frage auf, ob das 
Gesetz weiterhin in Kraft sei oder im Blick auf seinen Übergangscharakter infolge Zeitablaufs 
möglicherweise gegenstandslos geworden sei.29 Letztlich bejahte das Gericht die Geltung des Preisgesetzes
 zumindest bezüglich Preisen für Bauleistungen bei öffentlichen oder mit öffentlichen 
Mitteln finanzierten Aufträgen. Im Übrigen wurde die Frage der Geltung des Gesetzes offengelassen.   

3.2. Adressaten der Verordnungskompetenz 

Adressaten der Verordnungskompetenz für die Preisregulierung sind nach § 2 Abs. 2 Preisgesetz 
„der Direktor der Verwaltung für Wirtschaft des Vereinigten Wirtschaftsgebietes (Direktor für 
Wirtschaft), wenn Bestimmungen für mehr als ein Land erforderlich sind oder wenn die Preisbildung
 den Verkehr mit Gütern und Leistung in mehr als einem Land beeinflußt oder beeinflussen 
kann“, im Übrigen „die obersten Landesbehörden“. Da das Preisgesetz ein vorkonstitionelles Gesetz
 ist, sind gemäß Art. 129 Abs. 1 GG die genannten Ermächtigungen auf die nunmehr sachlich 
zuständigen Stellen übergegangen. Nach Art. 80 Abs. 1 S. 1 GG können nur die Bundesregierung, 
ein Bundesminister oder die Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen ermächtigt 
werden. Die Zuständigkeiten nach § 2 Abs. 2 Preisgesetz sind somit auf den Bundesminister für 
Wirtschaft sowie die Landesregierungen übergegangen.  

3.3. Zulässigkeit einer Mietpreisregelung der Länder auf der Grundlage des Preisgesetzes  

Für die Zulässigkeit einer Rechtsverordnung im Bereich des Mietpreisrechts auf der Grundlage 
der Preisverordnung dürften die Erwägungen unter 2.3 entsprechend gelten: Da der Bund mit 
§ 556d BGB eine abschließende Regelung für das Mietpreisrecht auf dem Gebiet des bürgerlichen 
Rechts getroffen hat, dürfte auf diesem Gebiet eine Verordnungskompetenz der Länder, die über 
die in § 556d BGB festgeschriebene hinausgeht, versperrt sein. Selbst wenn man vom Bestehen 
der Verordnungskompetenz ausgeht, gilt aufgrund des Vorrangs des Gesetzes (Art. 20 Abs. 3 GG), 
dass eine Rechtsverordnung nicht gegen höherrangiges Recht verstoßen darf. Eine aufgrund des 
Preisgesetzes erlassene Verordnung zur Mietpreisbindung auf dem Gebiet des bürgerlichen Rechts, 
deren Gehalt von § 556d BGB abwiche, wäre mit dieser Vorschrift wohl unvereinbar. Dies dürfte 
etwa für die Festsetzung eines Höchstpreises gelten, da sich der Gesetzgeber mit der Entscheidung 

                                     

26 Vgl. BVerwG NVwZ-RR 1995, 425 (425).  

27 BGBl I S. 223. 

28 Siehe vertiefend dazu Berstermann, in: Pünder/Schellenberg (Hrsg.), Vergaberecht, Verordnung PR Nr. 30/53 
Rn. 23 ff.  

29 BVerwG NVwZ-RR 1995, 425 (425 f.).  



 
 
 

 

 

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für eine Orientierung des zulässigen Mietpreises an der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 556d 
BGB gerade gegen einen Höchstpreis entschieden hat. 

Eine Rechtsverordnung der Länder zur Mietpreisbindung auf der Grundlage des Preisgesetzes dürfte 
somit wie eine gesetzliche Regelung nur im Bereich des Wohnungswesens, also etwa für den 
öffentlich geförderten Wohnraum, möglich sein, nicht im Bereich des freien Wohnungsmarktes.  

4. Vereinbarkeit einer Mietpreisbindung durch die Länder mit Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG 

Die Vereinbarkeit einer Mietpreisbindung mit Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG kann nur anhand der genauen 
Ausgestaltung der Regelung geprüft werden.30 Im Folgenden können daher nur allgemeine Überlegungen
 zu Art. 14 Abs. 1 und 2 GG, insbesondere in Bezug auf Mietwohnungen, angestellt 
werden.  

Das Grundrecht auf Eigentumsfreiheit nach Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG unterliegt gemäß Art. 14 Abs. 1 
S. 2 GG gesetzlichen Einschränkungen. Zudem ist in Art. 14 Abs. 2 GG die sog. Sozialpflichtigkeit 
des Eigentums festgelegt, wonach der Gebrauch des Eigentums zugleich dem Wohl der Allgemeinheit
 dienen soll. Will der Gesetzgeber Beschränkungen des Eigentums vornehmen, so muss er die 
verfassungsmäßige Anerkennung des Eigentums und seine Sozialpflichtigkeit abwägen. Das 
Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat dazu ausgeführt:  

  „Der Eigentumsschutz wiegt umso schwerer, je mehr der betroffene Eigentumsgegenstand der 
Sicherung der persönlichen Freiheit des Eigentümers dient. Wird der Eigentumsgegenstand 
dagegen Dritten zur entgeltlichen Nutzung überlassen und dient er deren Freiheitssicherung, 
so verlangt das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung eine verstärkte 
Rücksichtnahme auf ihre Belange. Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht 
und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhaltsund
 Schrankenbestimmung. Die Grenzen liegen dabei nicht ein für allemal fest. Veränderungen 
der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse können vielmehr zu einer Verschiebung
 der Maßstäbe führen.“31 

In Bezug auf Mietpreisbindungen räumt das BVerfG dem Gesetzgeber einen weiten Gestaltungsspielraum
 für Eingriffe ein: 

  „Mietpreisbindungen schränken die freie Verfügung über das Eigentum und dessen Nutzung 
ein. Preisrechtliche Vorschriften, die durch sozialpolitische Ziele legitimiert werden, sind 
aber verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen (vgl. BVerfGE 87, 114 <146> m.w.N.). Die 
Eigentumsgarantie gewährleistet nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Gerade im 
Bereich der Wohnungsmiete verlangt die Sozialbindung aus Art. 14 Abs. 2 GG einen angemessenen
 Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern, den der Gesetzgeber 

                                     

30 Siehe in Bezug auf das Mietpreisbindungsgesetz des Bundes bereits die Ausarbeitungen der Wissenschaftlichen 
Dienste des Deutschen Bundestages, Verfassungsrechtlicher Rahmen für die Einführung einer sogenannten 
Mietpreisbremse, WD 3 - 3000 - 076/14 sowie Verfassungsrechtliche Fragen zur sog. Mietpreisbremse, 
WD 3 - 3000 - 256/17. 

31 BVerfGE 95, 64 (84).  



 
 
 

 

 

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vorzunehmen hat (vgl. BVerfGE 37, 132 <141>; 89, 1 <8>). Dabei verfügt er angesichts des 
Umstandes, daß sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen, über einen 
weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf 
dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen wären 
aber jedenfalls dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den 
Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (vgl. BVerfGE 71, 230 
<250>).“32 

4.1. Verhältnismäßigkeit einer Mietpreisbindung im Bereich des Wohnraumwesens 

Ein Grundrechtseingriff ist nur dann verfassungsrechtlich gerechtfertigt, wenn er verhältnismäßig 
ist. Dies ist der Fall, wenn der Eingriff einem legitimen Zweck dient und zum Erreichen dieses 
Zwecks geeignet, erforderlich sowie angemessen ist.33  

Mietpreisbindungen dienen dem Ziel, eine Überhöhung des Mietpreises zu verhindern und dadurch 
für alle Bevölkerungsschichten bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.34 Dabei handelt es sich um 
einen legitimen gesetzgeberischen Zweck: Nach der Rechtsprechung des BVerfG ist „der Schutz 
vor Nachteilen aufgrund […] der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt“ Ausfluss des im 
Grundgesetz verankerten Sozialstaatsprinzips (Art. 20 Abs. 1, Art. 28 Abs. 1 S. 1 GG).35 Mietpreisbindungen
 dürften auch ein geeignetes Mittel sein, dieses Ziel zu erreichen.  

Ferner müsste die Mietpreisbindung erforderlich sein. Eine Maßnahme ist dann erforderlich, wenn 
kein milderes Mittel zur Verfügung steht, das in gleicher Weise geeignet ist, den legitimen Zweck 
zu erreichen.36 Wie oben unter 2.3 ausgeführt, dürften Mietpreisbindungen der Länder nur im 
Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums oder im Rahmen einer Unterwerfung von Wohnungen
 unter die Wohnraumbewirtschaftung bzw. eine ähnliche öffentlich-rechtliche Bindung in 
Betracht kommen. Im Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums wird wohl kein milderes 
Mittel als eine Preisbindung verfügbar sein, um zu erreichen, dass die Wohnungen für bedürftige 
Bevölkerungsschichten bezahlbar bleiben. Soll eine Preisbindung allerdings im Rahmen einer 
Wohnraumbewirtschaftung eingeführt werden, so ließe sich argumentieren, dass eine Stärkung des 
öffentlich geförderten Wohnraums das mildere Mittel darstellte. Allerdings würde eine solche 
Stärkung nicht sofort, sondern erst längerfristig zu einer Dämpfung des Mietenanstiegs führen. 
Angesichts derzeit steigender Mieten insbesondere in den Ballungszentren dürfte dieses mildere 

                                     

32 BVerfG NJW 1995, 511 (512).  

33 Grzeszick, in: Maunz/Dürig, GG, 84. EL August 2018, Art. 20 VII Rn. 110.  

34 Vgl. die Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestages, Verfassungsrechtlicher Rahmen 
für die Einführung einer sogenannten Mietpreisbremse, WD 3 - 3000 - 076/14, S. 6. 

35 BVerfG NJW-RR 2016, 1349 (1355 f.). 

36 Grzeszick, in: Maunz/Dürig, GG, 84. EL August 2018, Art. 20 VII Rn. 113. 



 
 
 

 

 

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Mittel damit nicht gleich geeignet sein. Letztlich steht dem Gesetzgeber bei der Beurteilung der 
Erforderlichkeit ohnehin ein Einschätzungsspielraum zu.37   

Schließlich müsste sich eine Mietpreisbindung nach Abwägung der zum Teil divergierenden 
Interessen von Mieter und Vermieter als angemessen erweisen. Zwar hat der Eigentümer ein 
Interesse an der rentabelsten Verwertung seines Eigentums. Dieses Interesse ist aber verfassungsrechtlich
 nicht geschützt.38 Die Sozialbindung des Eigentums, die gerade in Bereichen, in denen 
ein großer Teil der Bevölkerung auf die Nutzung fremden Eigentums wie beispielsweise bei 
Wohnungen angewiesen ist, rechtfertigt eine stärkere Einschränkung des Eigentumsrechts. So hielt 
das BVerfG bereits die Begrenzung von Mieterhöhungen bei Bestandsmietverhältnissen auf die 
ortsübliche Vergleichsmiete für verfassungsrechtlich gerechtfertigt, da diese Regelung dem Vermieter
 einen am örtlichen Markt orientierten Mietzins garantiert, der die Wirtschaftlichkeit der 
Wohnung regelmäßig sicherstelle.39 Die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt 
zur Erzielung einer höheren Miete genieße angesichts der sozialen Bedeutung der Wohnung für 
die hierauf angewiesenen Menschen keinen verfassungsrechtlichen Schutz. 

Im Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums bejahte das BVerfG bereits die Angemessenheit 
der Mietpreisbindung: „Der soziale Bezug von Sozialwohnungen rechtfertigt Bindungen sowohl 
hinsichtlich des berechtigten Personenkreises als auch des zulässigen Mietzinses. [...] Den wirtschaftlichen
 Interessen des Eigentümers wird dadurch Rechnung getragen, daß er die Kostenmiete 
erheben kann, die eine angemessene Verzinsung seiner Eigenleistungen einschließt (§§ 8 bis 8 b 
WoBindG), und nach Ablauf der Bindungsfristen über freies Eigentum verfügt.“40  

Im Übrigen gilt, dass der Gesetzgeber die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen
 kann.41 Eingriffe gegenüber Vermietern können daher umso einschneidender sein, je 
angespannter die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist. Dies bedeutet aber auch, dass Mietpreisbindungen
 unter Umständen nur solange angemessen sind, wie die angespannte Situation auf 
dem Wohnungsmarkt andauert.  

4.2. Keine Substanzverletzung 

Aus einer Mietpreisbindung darf sich keine Substanzverletzung des Eigentums ergeben, da sonst 
die Bestandgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG verletzt wäre.42 Die Substanz des Eigentums ist nach 
der Rechtsprechung des BVerfG nicht bereits dann verletzt, wenn sich nicht die höchstmögliche 

                                     

37 Grzeszick, in: Maunz/Dürig, GG, 84. EL August 2018, Art. 20 VII Rn. 116. 

38 BVerfGE 71, 230 (250). 

39 BVerfGE 37, 132 (142). 

40 BVerfGE 95, 64 (85).  

41 BVerfG NJW 1995, 511 (512). 

42 Die folgenden Ausführungen entstammen der Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen  
Bundestages, Verfassungsrechtlicher Rahmen für die Einführung einer sogenannten Mietpreisbremse, 
WD 3 - 3000 - 076/14, S. 9.  



 
 
 

 

 

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Rendite aus dem Eigentum erzielen lässt, sondern erst, wenn sich aus der Vermietung die Gefahr 
von Verlusten für den Eigentümer ergibt.43 Daher muss zumindest die allgemeine Preissteigerung 
– und ggf. auch die hiervon abweichende Steigerung im Baugewerbe für Instandhaltungskosten 
sowie sonstige für das Grundeigentum typische Kosten – durch Mieterhöhungen ausgeglichen 
werden können. Auch müssen Modernisierungsmaßnahmen in angemessenem Umfang bei Neuvermietungen
 Berücksichtigung finden können. Um eine Substanzverletzung auch in den Fällen 
auszuschließen, in denen der Vermieter erhebliche Investitionen – beispielsweise im Rahmen 
der energetischen Sanierung alten Wohnraums oder des Neubaus von Wohnungen – getätigt hat, 
könnten diese Sonderfälle generell von der Anwendung einer Mietpreisbindung ausgenommen 
werden oder zumindest eine Regelung für entsprechende Härtefälle auf Gesetzes- oder Verordnungsebene
 vorgesehen werden. 

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43 Vgl. BVerfGE 71, 230 (250).